Dear Friends...
Mungkin ada beberapa diantara anda yang sedang merencanakan merenovasi rumah. Mungkin ada yang sedang bingung menghitung biaya renovasi. Atau sedang bingung memilih model rumah yang cocok. Atau bahkan bingung akan memakai kontraktor siapa. ya.. saya sering mendengar keluhan-keluhan teman seputar rencana renovasi mereka.
Sobat, renovasi merupakan kegiatan yang cukup makan waktu, tenaga dan biaya yang besar bagi kebanyakan kita. Banyak juga diantara kita yang salah dalam memperhitungkan biaya renovasi. Misalkan direncanakan hanya akan menghabiskan 100 juta ternyata pada saat sudah habis 100 juta bangunan belum selesai, yang mau tidak mau harus diselesaikan yang tentu saja akan menambah biaya. Total akhir ternyata proyek renovasi tersebut menghabiskan 150 juta. nah lu.... tekor 50 juta.
Sobat, dari beberapa pengalaman tersebut ada baiknya kita cermati dari awal rencana renovasi agar kejadian tersebut tidak terjadi pada anda. Ada beberapa point yang perlu dicermati agar biaya renovasi bisa di hemat dan tidak membengkak. Berikut kurang lebihnya akan saya ulas :
1. Pastikan keinginan anda
2. Usahakan agar renovasi seoptimal mungkin menggunakan bangunan yang ada
3. Gunakan konsultan yang handal dan realible
4. Pilihlah kontraktor yang sudah anda kenal baik, dan bisa dipercaya
5. Lakukan tender dengan cermat untuk menekan harga penawaran
6. Gunakan kontrak untuk mengikat kontraktor tersebut supaya berjalan sesuai rencana
7. Jangan melakukan banyak perubahan pada saat proyek berjalan
8. Gunakan "Pengawas" yang dipercaya
Kurang lebih itulah langkah langkah yang harus dilakukan agar renovasi tidak menguras kantong anda erlalu dalam..... paling tidak biaya yang anda keluarkan sesuai dengan prediksi.
1. Pastikan Keinginan Anda
Pernah saya melayani klien yang tidak jelas keinginannya. Pada awalnya hanya ingin mengubah tampak muka, setelah tampak muka selesai direncanakan berubah keinginannya untuk merombak semuanya (interiornya), sudah jadi berubah lagi model yang lain .... dari minimalis modern ujung-ujungnya menjadi etnis tradisional. beda banget bukan?
Itulah gambaran umum klien yang hendak merenovasi rumah. Tidak salah memang... namun saya menyarankan sebaiknya study mengenai selera dilakukan sebelum memanggil konsultan. sebab sedikit banyak hal ini pasti membuang-buang waktu dan dana.
Kesalahan yang fatal banyak dilakukan oleh banyak orang dalam merenovasi rumahnya. Antara lain merubah rencana yang sudah ditetapkan di pertengahan proyek. akibatnya banyak dana, waktu dan tenaga terbuang. Perubahan rencana ini bisa jadi karena rencananya tidak matang atau mereka tidak bisa memvisualisasi gambar desain yang dibuat konsultan. Sehingga pada saat bangunan sudah setengah jadi mereka merasa tidak cocok dengan desain yang sudah dibuat.
Oleh Karena itu kemampuan visualisasi yang beragam harus diantisipasi dengan gambar2 3 demensi dari berbagai sudut. Namun hal ini tentu saja terjadi pembengkakan biaya perencanaan. namun ini lebih baik dar pada merubah ditengah jalan, pembengkakan biayanya lebih besar lagi.
2. Usahakan menggunakan seoptimal mungkin bangunan yang ada
Tergantung anda mau berangkat dari mana, pastikan materi yang ada bisa seoptimal mungkin dibawa serta. Dalam merenovasi sebuah rumah perlu kiranya mendata rumah existing. setiap elemen rumah existing yang dipertahankan bernilai menghemat 2 macam biaya , 1. biaya membongkar dan membuang puingnya. 2. biaya membangun kembali. Ruamit memang merenovasi rumah dengan mempertahankan seoptimal mungkin elemen rumah yang ada. Paling enak ya dibongkar semua dan dibangun kembali. Namun dalam kerangka penghematan upaya ini mau tidak mau harus dilakukan.
Contoh kasus misal anda mempunyai rumah tipe 36/78 dan ingin membangun rumah tingkat menjadi 100/78. anda bisa mulai berhemat pada dinding sampingnya yang tidak perlu dibongkar, genteng dan konstruksi atapnya yang bisa dipakai kembali, kalau kamar masih memungkinkan dipertahankan akan jauh lebih baik, kusen dan pintu juga bisa dipakai ulang.
3. Gunakan konsultan yang realible
Keberadaan konsultan bisa jadi menambah pos biaya bagi anda. Namun yakinlah bahwa pos itu nilainya tak seberapa dibanding nilai penghematan dan waktu anda. Pengalaman dan pengetahuannya membantu anda untuk meminimalisir pemborosan2, bongkar pasang, dll.
Namun kadang memang tidak mudah menemukan konsultan yang baik dan realible. Banyak sekali jasa jasa gambar bangunan murah yang beriklan dipinggir jalan, namun tentu saja kredibilitasnya diragukan. Anda bisa mendapatkan konsultan dari referensi teman anda atau mungkin dari searching di internet. semua terserah anda. namun sebaiknya berangkat dari karya mereka yang anda ketahui baik.
Pengeluaran pada pos konsultan memang hanya sekitar 2-5% total biaya renovasi. Namun seringkali pemilihan konsultan yang tidak tepat justru akan mempengaruhi biaya proyek secara keseluruhan. Pekerjaan bongkar pasang, pekerjaan2 yang belum digambar (gambar tidak lengkap) dll menyebabkan "PERKARA" terutama dengan kontraktor. Karena kontraktor tidak menghitung biaya biaya tersembunyi tersebut. Alhasil kontrak proyek yang tadinya hanya Rp.100 juta misalnya bisa membengkak menjadi 120 juta, padahal biaya konsultan hanya 3 juta misalnya. Konsultan yang ahli biasanya mematok ongkos lebih mahal dari konsultan rata rata, namun biasanya memberikan hasil yang lebih memuaskan seperti komunikasi yang baik, alternatif material yang luas dan penghematan biaya pada ietm item yang tidak perlu.
4. Pilihlah Kontraktor yang sudah anda kenal baik atau dapat dipercaya.
Karena pada umumnya proyek rumah hanya merupakan proyek kecil ( dibawah 1 Milyar) maka kontraktor yang menanganinyapun kebanyakan kontraktor kecil, dimana manajemennya bisa dianggap amatir. hal ini perlu disadari sejak awal.
Dengan manajemen yang ala kadarnya bisa dipastikan akan terjadi gesekan gesekan pada pelaksanaannya nanti. Gesekan yang mungkin terjadi antara lain:
- Perbedaan persepsi gambar yang menyebabkan pembengkakan biaya atau bahkan terhentinya proyek.
- Perbedaan persepsi kontrak, kadang banyak kontraktor yang kurang memahami kontrak sehingga perselisihan akan sangat mungkin terjadi.
- Kontraktor kekurangan modal sehingga proyek tersendat. Kemampuan permodalan kecil kontraktor bukan sesuatu yang aneh. dengan kecilnya modal mereka kemungkinan proyek macet besar.
- Komunikasi yang buruk, hal ini menyebabkan pemborosan dan pemuluran waktu bahkan bisa diakhiri dengan putusnya kontrak.
dan masih banyak lagi kemungkinan yang akan terjadi.
Ada banyak pemilik proyek mempercayakan pekerjaan proyek mereka kepada Mandor / Kepala Tukang. Hal ini terkadang menjadi pilihan yang banyak ditempuh oleh pada pemilik proyek karena ribetnya berurusan dengan kontraktor. Pemakaian kepala tukang/Mandor memang terkadang bisa menjadi solusi, kita tinggal minta kepada mandor untuk pengadaan tukang misalnya 5 orang yang dibayar harian. material kita belikan sendiri, tukang kita suruh kerja berdasarkan gambar yang kita punya. Selesai sih, hasilnyapun kadang bagus, namun disisi lain yang perlu kita cermati adalah kita tidak bisa mengcontrol berapa biaya pastinya dan waktu pastinya. Terkadang kitapun tidak bisa setiap saat mengawasi mereka apakah mereka kerja beneran atau hanya asal dan sekedar ngobrol dan ngrokok2. kita nggak tahu. toh kalaupun ada saudara kita yang ikut mengawasi terkadang sungkan untuk menegur.
Sobat, renovasi merupakan kegiatan yang cukup makan waktu, tenaga dan biaya yang besar bagi kebanyakan kita. Banyak juga diantara kita yang salah dalam memperhitungkan biaya renovasi. Misalkan direncanakan hanya akan menghabiskan 100 juta ternyata pada saat sudah habis 100 juta bangunan belum selesai, yang mau tidak mau harus diselesaikan yang tentu saja akan menambah biaya. Total akhir ternyata proyek renovasi tersebut menghabiskan 150 juta. nah lu.... tekor 50 juta.
Sobat, dari beberapa pengalaman tersebut ada baiknya kita cermati dari awal rencana renovasi agar kejadian tersebut tidak terjadi pada anda. Ada beberapa point yang perlu dicermati agar biaya renovasi bisa di hemat dan tidak membengkak. Berikut kurang lebihnya akan saya ulas :
1. Pastikan keinginan anda
2. Usahakan agar renovasi seoptimal mungkin menggunakan bangunan yang ada
3. Gunakan konsultan yang handal dan realible
4. Pilihlah kontraktor yang sudah anda kenal baik, dan bisa dipercaya
5. Lakukan tender dengan cermat untuk menekan harga penawaran
6. Gunakan kontrak untuk mengikat kontraktor tersebut supaya berjalan sesuai rencana
7. Jangan melakukan banyak perubahan pada saat proyek berjalan
8. Gunakan "Pengawas" yang dipercaya
Kurang lebih itulah langkah langkah yang harus dilakukan agar renovasi tidak menguras kantong anda erlalu dalam..... paling tidak biaya yang anda keluarkan sesuai dengan prediksi.
1. Pastikan Keinginan Anda
Pernah saya melayani klien yang tidak jelas keinginannya. Pada awalnya hanya ingin mengubah tampak muka, setelah tampak muka selesai direncanakan berubah keinginannya untuk merombak semuanya (interiornya), sudah jadi berubah lagi model yang lain .... dari minimalis modern ujung-ujungnya menjadi etnis tradisional. beda banget bukan?
Itulah gambaran umum klien yang hendak merenovasi rumah. Tidak salah memang... namun saya menyarankan sebaiknya study mengenai selera dilakukan sebelum memanggil konsultan. sebab sedikit banyak hal ini pasti membuang-buang waktu dan dana.
Kesalahan yang fatal banyak dilakukan oleh banyak orang dalam merenovasi rumahnya. Antara lain merubah rencana yang sudah ditetapkan di pertengahan proyek. akibatnya banyak dana, waktu dan tenaga terbuang. Perubahan rencana ini bisa jadi karena rencananya tidak matang atau mereka tidak bisa memvisualisasi gambar desain yang dibuat konsultan. Sehingga pada saat bangunan sudah setengah jadi mereka merasa tidak cocok dengan desain yang sudah dibuat.
Oleh Karena itu kemampuan visualisasi yang beragam harus diantisipasi dengan gambar2 3 demensi dari berbagai sudut. Namun hal ini tentu saja terjadi pembengkakan biaya perencanaan. namun ini lebih baik dar pada merubah ditengah jalan, pembengkakan biayanya lebih besar lagi.
2. Usahakan menggunakan seoptimal mungkin bangunan yang ada
Tergantung anda mau berangkat dari mana, pastikan materi yang ada bisa seoptimal mungkin dibawa serta. Dalam merenovasi sebuah rumah perlu kiranya mendata rumah existing. setiap elemen rumah existing yang dipertahankan bernilai menghemat 2 macam biaya , 1. biaya membongkar dan membuang puingnya. 2. biaya membangun kembali. Ruamit memang merenovasi rumah dengan mempertahankan seoptimal mungkin elemen rumah yang ada. Paling enak ya dibongkar semua dan dibangun kembali. Namun dalam kerangka penghematan upaya ini mau tidak mau harus dilakukan.
Contoh kasus misal anda mempunyai rumah tipe 36/78 dan ingin membangun rumah tingkat menjadi 100/78. anda bisa mulai berhemat pada dinding sampingnya yang tidak perlu dibongkar, genteng dan konstruksi atapnya yang bisa dipakai kembali, kalau kamar masih memungkinkan dipertahankan akan jauh lebih baik, kusen dan pintu juga bisa dipakai ulang.
3. Gunakan konsultan yang realible
Keberadaan konsultan bisa jadi menambah pos biaya bagi anda. Namun yakinlah bahwa pos itu nilainya tak seberapa dibanding nilai penghematan dan waktu anda. Pengalaman dan pengetahuannya membantu anda untuk meminimalisir pemborosan2, bongkar pasang, dll.
Namun kadang memang tidak mudah menemukan konsultan yang baik dan realible. Banyak sekali jasa jasa gambar bangunan murah yang beriklan dipinggir jalan, namun tentu saja kredibilitasnya diragukan. Anda bisa mendapatkan konsultan dari referensi teman anda atau mungkin dari searching di internet. semua terserah anda. namun sebaiknya berangkat dari karya mereka yang anda ketahui baik.
Pengeluaran pada pos konsultan memang hanya sekitar 2-5% total biaya renovasi. Namun seringkali pemilihan konsultan yang tidak tepat justru akan mempengaruhi biaya proyek secara keseluruhan. Pekerjaan bongkar pasang, pekerjaan2 yang belum digambar (gambar tidak lengkap) dll menyebabkan "PERKARA" terutama dengan kontraktor. Karena kontraktor tidak menghitung biaya biaya tersembunyi tersebut. Alhasil kontrak proyek yang tadinya hanya Rp.100 juta misalnya bisa membengkak menjadi 120 juta, padahal biaya konsultan hanya 3 juta misalnya. Konsultan yang ahli biasanya mematok ongkos lebih mahal dari konsultan rata rata, namun biasanya memberikan hasil yang lebih memuaskan seperti komunikasi yang baik, alternatif material yang luas dan penghematan biaya pada ietm item yang tidak perlu.
4. Pilihlah Kontraktor yang sudah anda kenal baik atau dapat dipercaya.
Karena pada umumnya proyek rumah hanya merupakan proyek kecil ( dibawah 1 Milyar) maka kontraktor yang menanganinyapun kebanyakan kontraktor kecil, dimana manajemennya bisa dianggap amatir. hal ini perlu disadari sejak awal.
Dengan manajemen yang ala kadarnya bisa dipastikan akan terjadi gesekan gesekan pada pelaksanaannya nanti. Gesekan yang mungkin terjadi antara lain:
- Perbedaan persepsi gambar yang menyebabkan pembengkakan biaya atau bahkan terhentinya proyek.
- Perbedaan persepsi kontrak, kadang banyak kontraktor yang kurang memahami kontrak sehingga perselisihan akan sangat mungkin terjadi.
- Kontraktor kekurangan modal sehingga proyek tersendat. Kemampuan permodalan kecil kontraktor bukan sesuatu yang aneh. dengan kecilnya modal mereka kemungkinan proyek macet besar.
- Komunikasi yang buruk, hal ini menyebabkan pemborosan dan pemuluran waktu bahkan bisa diakhiri dengan putusnya kontrak.
dan masih banyak lagi kemungkinan yang akan terjadi.
Ada banyak pemilik proyek mempercayakan pekerjaan proyek mereka kepada Mandor / Kepala Tukang. Hal ini terkadang menjadi pilihan yang banyak ditempuh oleh pada pemilik proyek karena ribetnya berurusan dengan kontraktor. Pemakaian kepala tukang/Mandor memang terkadang bisa menjadi solusi, kita tinggal minta kepada mandor untuk pengadaan tukang misalnya 5 orang yang dibayar harian. material kita belikan sendiri, tukang kita suruh kerja berdasarkan gambar yang kita punya. Selesai sih, hasilnyapun kadang bagus, namun disisi lain yang perlu kita cermati adalah kita tidak bisa mengcontrol berapa biaya pastinya dan waktu pastinya. Terkadang kitapun tidak bisa setiap saat mengawasi mereka apakah mereka kerja beneran atau hanya asal dan sekedar ngobrol dan ngrokok2. kita nggak tahu. toh kalaupun ada saudara kita yang ikut mengawasi terkadang sungkan untuk menegur.
Tidak ada komentar:
Posting Komentar